​论述项目前期策划阶段主要工作（项目前期工作的步骤）

论述项目前期策划阶段主要工作（项目前期工作的步骤）

前期工作贯穿项目建设的始终，前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败。

▌一、开工前的前期工作

开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。

涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。

（一）前期工作

1.方案设计审查

方案审查主要内容包括（但不限于）：

（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。（2）是否达到设计深度规范要求。（3）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。（5）是否与当年有效计划一致。（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。（7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。（8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。（13）电力变配电房位置设计是否合理。（14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。（15）天然气室内设置是否合理。（16）场地管线布置是否合理。（17）公建配套是否满足政策和规范要求。

2.初步设计审查

初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括：

（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。（3）是否达到设计深度规范要求。

其余审查内容参照方案设计审查的内容。

3.申领《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形图、勘设红线图、方案或初步设计批复等。

4.申领《国有土地使用权证》

在领取《国有土地使用权证》前根据方案或初步设计批复以及《建设用地规划许可证》，先行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过后，进入建设项目用地审批，取得《建设用地批准书》。最后，根据建设用地批准书申领《国有土地使用权证》，申领期间还需要按规定办理用地界址确认、土地公告、契税缴交。

5.施工图设计审查

《建设工程规划许可证》申领前必须进行项目建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，并根据定位计算成果修正总平面图，报卫生防疫、消防、人防、环保先行施工图审查，审查依据是方案和初步设计批复以及各项专业设计规范。交通以及绿化审查不作为《建设工程规划许可证》申领的前置条件，其中绿化审查可在景观施工图通过公司内部评审后再行报批。

6.申领《建设工程规划许可证》

在通过环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核、取得《国有土地使用权证》，同时有日照影响的项目还必须完成对日照受影响住户的处理工作后，可申领《建设工程规划许可证》。

7.申领《建筑工程施工许可证》

在项目通过施工和监理招标、取得中标通知书、签定施工和监理合同，并按规定缴交各项规费，按照市建委的要求准备各项资料后，可申领《建筑工程施工许可证》。

（二）应注意的工作

1.应认真审查取得的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及附件、附图，不要因笔误而造成证件失真。

2.在委托项目方案设计前，前期人员要弄清楚待开发项目用地及周边地上附着物和地下综合管线的现状以及室内外场地标高等；熟悉《项目选址意见书》以及附图中的各项内容，并与控制性规范做比较，确保《项目选址意见书》以及附图中的各项要求得到合理落实。对于需要突破的指标，要在有效把握规范的前提下，提前和相关政府部门沟通，确保整个项目的顺利推进。

3.根据公司惯例，一般项目都是由自己的设计公司负责设计。前期工作人员要做好市建委设计处的工作，优先采取1家单位多方案竞选。如建委认为项目规模大，地理位置特殊等原因要求招投标的，则应根据项目规模与自己的设计公司协商确定符合资质要求的陪标单位，做好邀请招标的各项准备工作。

4.在各审查阶段，要随时跟踪各部门审批情况，对于审批人员临时提出的各类预计在后期设计阶段或施工或现状无法规避的问题，要以最快的速度与政府、设计师进行有效沟通，确保后期设计和施工可以落实。为确保项目设计的进度，在各设计阶段经办人基本有一个意见后，可委托进入下一道工作（设计或施工安排）。

5.方案设计期间，为准确把握设计方向，减少日后图纸修改，在方案设计中期，可根据项目的实际情况，请日照分析、景观分析、环境影响分析、交通影响分析相关专业单位介入，对方案设计提出建议，并不断完善方案设计。同时，由于方案批复前，必须进行方案公示，并由街道（社区）证实公示过程，因此，在项目开始确立后，要协调和维护好项目所在地政府关系，以确保公示顺利通过。

6.为确保整个图纸设计的进度，在初步设计阶段要按照方案设计批复的有关意见落实设计，同时要做好设计单位与政府之间的沟通协调工作，在初步设计阶段尽可能细化各项设计成果，特别是外立面以及公共区域和功能用房定位设计。为了节省时间，每个项目公司可结合项目的实际情况，在施工图基本完成前，抽取施工图中间成果作为初步设计方案报批，对初步设计出图面积进行核算，若有小幅增加，应在此阶段图纸予以反映。

7.施工图总平图将作为《建设工程规划许可证》的附图，因此要协调设计单位严格规范总图绘制，主要包括经济指标、住宅配套公建、报批建筑单体明细以及建筑内外关联数据。总图应根据预定位成果进行校对。一般情况，施工图将作为项目预售面积图纸，根据目前杭州市凹凸阳台以及架空层等面积计算规则，建议委托相关机构对指标进行计算，对各项文字标注严格把关，确保后期工作的主动。

8.施工图设计内审后要进行招投标工作。邀请经验丰富的工程管理人员进行施工单位及施工项目班组的考察和选择；选用费率招标还是工程量清单招标，要征求集团成本管理部的意见。此阶段前期人员要协调好政府招标部门的工作，尽量缩短招投标时间，为尽早开工创造条件。

▌二、施工过程中的前期工作

施工过程中的前期工作包含五大方面工作内容：在政策允许范围内的设计变更备案；施工过程中配合工程做好现场协调和相关手续办理，确保工程顺利施工；预售许可证的申领；督促和协调施工图建审意见的落实；大市政配套与内部管线对接的协调。

（一）主要工作

1.规划变更备案

为确保销售图纸与实际相吻合，减少客户投诉。在施工过程中，特别是项目销售和面积预测绘前，对不改变建筑性质、不调整建筑面积、住宅户数和户型不改变的建筑内部平面的修改，杭州市规划允许变更备案。前期人员要协调设计单位出具变更联系单，进行规划变更备案，并及时催促区规划局报市规划局档案备案。杭州市规划局目前规定可以变更备案的有：建筑内部增加或减少隔墙、建筑门窗移位或增减、建筑内部房间尺寸变化、住宅套内各功能用房位置调整。

2.施工过程中的协调

为确保项目工程建设的顺利推进，在项目施工过程中要主动配合工程部协调施工临时出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜间施工许可、±0.000检测、中间结构验收、施工期间投诉处理等工作。

（1）临时施工出入口：是指在施工过程中供施工用机动车从市政道路进出工地的出入口。

（2）城市道路挖掘：是指在项目基础设施施工过程中，因敷设地下管线或开设出入口而挖掘市政道路，需办理相关审批手续。

（3）占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部门办理的审批手续。

（4）夜间施工许可：因赶工需要，超出环保部门正常允许（如：浇灌地下室和屋面砼）的情况外，需前期人员进行协调，施工单位负责办理。

（5）±0.000检测：是指工程进度达到±0.000时，通过主管部门的检测，对建筑定位和标高进行确认，为工程施工和规划验收提供依据。

（6）中间结构验收：当项目建设主体结构完工后（或根据项目公司实际情况施工至一定楼层时），向建筑工程质量安全监督站申请中间结构验收。

（7）施工期间投诉处理：是指在施工过程中对周边住户造成噪音影响或扬尘污染或深基坑施工对周边道路和建筑的影响而引起的投诉进行协调和处理。

3.预售许可证申领

预售许可证是商品房合法预售的法律依据，预售许可证的申领是项目开始销售，实现资金回流的重要环节。在申领过程中，各职能部门在工程进度、面积预测、物业用房和物业基金核定（缴纳）、销售房号核查等方面有许多规定和要求。一般情况下，前期工作人员要积极跟进工程进度，提前准备相关审批材料，提前安排面积预测绘、人防红线确认、拆迁安置说明，提前和房管部门确认各项报批材料的有效性，一旦项目工程形象进度符合要求，就可确保比较快的速度进入预售许可证申领。

4.为确保项目建设后期各项工程单体验收能顺利通过，在施工过程中要督促和协调施工图审批意见的落实，在施工落实中确有难度的工作要积极和验收管理部门进行沟通，做到心中有数，确保后期验收顺利通过。

5.根据项目进展状况，配合工程部协调电力、自来水、电信、网通、排水、排污等专业单位或市政部门，做好大市政配套与内部管线对接工作。

（二）应注意的工作

1.在施工过程中，为确保项目建设进度，前期管理人员一定要具备全局意识，主动关心工程进展状况，协助工程部做好外围协调工作，为工程部提供一个良好的施工环境。

2.注重施工图建审意见，跟踪工程管理落实情况。

3.预售许可证办理前房屋面积测绘一定要按照实事求是的原则进行，即符合设计功能定位，协调进行面积分摊，确保预测绘成果与面积实测分摊原则一致。同时，要善于把握总建筑面积和分项面积在合理误差内。

▌三、项目建设后期前期工作

项目建设后期前期工作：组织各项单体工程验收，达到销售合同约定的交付标准；取得商品房产权初始登记证书，为业主办理产权登记提供证明材料。

涉及建设管理职能部门：质检站、消防、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、交警、档案馆、房管等部门。

（一）主要工作

1.与工程相关的验收：消防验收、环保验收、人防验收、卫生防疫验收、交通验收、绿化验收、工程竣工档案移交、质检验收、工程竣工备案。

2.与规划和用地相关的验收有：规划验收、面积测绘、土地复核验收、配套用房和物业用房确认等。

3.与产权有关：初始产权登记。

（二）应注意的工作

1.前期人员要依据项目验收要求，结合工程进度提前安排各项验收工作，主要包括消防、规划、质检、卫生、人防、环保、交警、绿化等。如果条件允许的话，可先请相关验收管理人员进行现场验收指导，对在指导中提出的各类问题要督促和协调工程部尽早落实。

2.注重验收会议安排、验收工具和资料的准备以及现场配合。

3.面积实测是一项工作量较大、工作要求较高、审核环节较多的工作，因此，要协调测绘单位尽早介入。

4.规划验收图纸最终将作为面积实测和产权登记的依据，因此，规划验收图纸一定要确保与现场一致，同时规划验收通过后，要紧盯规划管理部门人员将图纸送规划局档案馆备案，才算规划验收完成。

5.去年年底，浙江省出台了物业保修金管理办法，要求建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，保修金存储期限为8年。因此，建议省内各单位在施工招标前妥善考虑。

▌四、与电力相关的前期工作

（一）户外配电和户内配电

户外配电由电力开关站、电缆管沟、10KV电力电缆等组成。

户内配电由高低配、计量表计箱、计量电能表、配电箱、电缆、用电终端等组成。

（二）公变与专变

一般居民生活用电设置公变，商业用电设置专变。

1.公变是指所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电部门安装、维护、管理的统称。使用公变的小区，每户的电表都是直接由供电部门负责安装，每度电的电价按国家规定收取。电表以外的供电设备，包括线路变压器等都是由供电局负责安装并终生由供电部门维护、管理。

2.对于专变供电部门只装一个总电表，而总表下面分表不归供电部门管理，供电部门只按总表收取电费。总表以后的线路、变压器包括用户安装电表都是由项目公司购买负责安装，不归供电部门维护保养。在电价方面，专变每度电的电价比公变要高，这是因为专变用户电表以外到总电表这段的损耗不归供电局承担，而由专变用户承担，专变的线路变压器不归供电局维护管理，出现问题要由业主或相应的机构承担。

（三）与电力部门工作界面的划分

1.设计工作

户外配电、户内公变一般都由电力部门的设计单位进行设计；专变由项目公司委托设计院进行设计，电力部门审查。

2.设备采购

一般情况下电力部门都会对公变部分的高、低压电气设备实行垄断采购、安装。专变可以由项目公司自行招标采购。

3.施工

室外开关站由电力部门投资建设；户外配电、公变施工一般都由电力部门指定施工单位进行施工，费用由项目公司承担；公变以外除电能计量表由电力部门提供并安装，其余均由项目公司自行确定电气产品和施工单位。

（四）权属的划分

户外配电设备、管线、户内公变产权属于电力部门；户内专变产权在建设期属于项目公司。

由于产权归属不同，专变高低配及计量部分可以设在同一个配电房内，公变高低配的配电房应分开设置（如下图）；

（五）电力前期工作流程

（1）根据设计院设计用电容量要求填写相应的申请表格如《非居民生活用电开户登记表》与《客户主要用电设备清单》，加盖建设单位公章，受理后将配电房设计图纸与系统设计图纸送市电力局客户服务中心进行图纸审查。

如配电房设置专变则高低压图纸为项目公司委托的设计院自行设计，交市电力局客户服务中心进行图纸审查。

如设置公变则高低压图纸为电力设计院根据项目公司提供的图纸用电容量进行设计，低压计量则为项目公司委托的设计院进行设计。

（2）电力部门现场查勘，确定供电方案。审查完成后领取《用户图纸审查意见表》与《供电方案通知单》，签订电力工程合同。

（3）取得供电方案通知单并交纳相关费用后，电力施工单位进场施工。

（4）电力施工完成后，施工单位联系电力局进行受电工程预验收，根据预验收意见整改完成后预约正式验收，正式验收时出具《新装（增容）受电工程验收意见书》。

（5）验收完成后用电单位与电力局签订《高压供用电合同》。

（6）合同签订完成后与电力局预约正式通电时间，电力局与供电所装表、电力局工作人员与电力调配中心联系安排正式送电。

注：验收通过后电力局安排通电内部流程时间约为1～2周。

前期工作人员和项目电力工程管理人员应在配电工程设计过程中，要经常不断地与电力部门的设计人员、供用电管理处室的相关人员进行沟通。在电力设备的配置、高、低压电缆的接线方式等方面与电力部门的相关人员进行探讨，通过沟通，能有效地降低配电工程的成本开支。

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